Bevezetés
Az ingatlan adásvételek során az ügyvédi közreműködés a legtöbbek számára természetes: a szerződés elkészítését, a tulajdonjog bejegyzését és a jogi átvilágítást ügyvéd végzi. De mi történik akkor, ha egy ügyvéd már nemcsak a „végén” lép be a folyamatba, hanem már az ingatlan közvetítését is ügyvéd intézi?
Ez a komplex és projektmenedzsment szemléletet igénylő szolgáltatás egyre több eladó és vevő számára kínál átláthatóbb, jogilag megalapozottabb alternatívát a hagyományos ingatlanközvetítéssel szemben. A jelen írásunkban vizsgáljuk meg, hogyan működik az ügyvédi ingatlanközvetítés, és miért éri meg erről a lehetőségről többet tudni.
Ingatlanközvetítői tevékenység bemutatása
Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz benyújtott, a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvény szerinti bejelentés alapján folytatható.
Ingatlanközvetítői tevékenységet az végezhet, aki rendelkezik ingatlanközvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeivel, amely magában foglalja a szakmai vizsgát, végzettséget és megfelelő az egyéb, előírt kondíciókat. A részleteket a társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet adja.
Az ingatlanközvetítői tevékenység körébe tartozik az ingatlanok – így különösen a beépíthető telkek, lakóépületek és lakások – visszterhes átruházásának (például adásvételének vagy cseréjének) közvetítése. A tevékenység része továbbá az ingatlanok felkutatása, forgalmi értékének meghatározása (értékbecslés), valamint az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentumok és okiratok beszerzésével, előkészítésével kapcsolatos feladatok ellátása.
Természetesen a fenti, tárgyilagos ingatlanközvetítői feladatokon túlmenően a szolgáltatás kiegészíthető különböző egyéb tevékenységekkel is, mint például:
- Szervezési feladatok lebonyolítása: a lakásbemutatók időzítésének egyeztetése, az érdeklődők fogadása, helyszíni jelenlét biztosítása.
- Professzionális hirdetéskészítés: az ingatlan online hirdetéseinek összeállítása, minőségi fényképek készítése, valamint célzott, figyelemfelkeltő szövegezés – az adott célcsoport igényeire szabva.
- Ingatlanfelkészítés (ún. home staging): esztétikai, berendezési és funkcionális javaslatok az ingatlan kedvezőbb piaci megjelenéséhez.
- Szakértői kapcsolatok biztosítása: az ügyfelek számára elérhetővé tesszük azokat a szakembereket (pl. jogász, építész, műszaki szakértő), akik a sikeres értékesítéshez szükséges kérdésekben támogatást nyújthatnak.
- Kapcsolattartás az érdeklődőkkel: a potenciális vevők megkereséseinek kezelése, tájékoztatás nyújtása, valamint az eladó rendszeres informálása az értékesítési folyamat alakulásáról.
Az ügyvédi ingatlanközvetítés jogalapja
Felmerülhet a kérdés, hogy ingatlanközvetítői tevékenységet kizárólag nyilvántartásba vételt és szakképesítést követően lehet-e végezni. Az általános szabály valóban ez: a tevékenység végzéséhez külön nyilvántartásba vétel, valamint a vonatkozó szakmai képesítés szükséges.
Az ügyvédek esetében azonban más a helyzet. A szükséges feltételeket az ügyvédek esetében a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lakástv.) 64/C. § (5) bekezdése alapján más megítélés alá esik. Az ingatlanközvetítői tevékenységet az ügyvédek ügyvédi vállalkozásukban a külön vizsga alapján megszerezhető szakmai képesítés megszerzése nélkül is végezhetnek ügyvédi tevékenységüket kiegészítő szolgáltatásként. Ingatlanközvetítői tevékenység végzésére és a hozzá kapcsolódó ügyleti okiratok elkészítésére az ügyvéd – és egyébként a kamarai jogtanácsos – az említett szakképesítés nélkül is jogosult. A tevékenység két jelentős korlátja ugyanakkor: forgalmi értékbecslés, valamint ingatlanvagyon-értékelés – ezeket ügyvéd csak akkor végezheti, ha az ehhez szükséges külön szakképesítéssel is rendelkezik.
Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Üttv.) 3. § (1) j) pontja alapján az ügyvédi tevékenység gyakorlása keretében kiegészítő jelleggel folytatható az ingatlanközvetítői tevékenység. Ez a lehetőség azonban nem korlátlan. A jogszabály egyértelműen rögzíti, hogy ugyanazon ügyfél részére az ingatlanközvetítői tevékenység és az ügyvédi tevékenység nem végezhető egyidejűleg, kivéve, ha a megbízást ügyvédi iroda látja el. Ügyvédi irodán belül ugyanis megengedett, hogy különböző ügyvédek járjanak el ugyanazon ügyletben: egyikük az ingatlanközvetítés, másikuk pedig az adásvétellel kapcsolatos jogi képviselet körében.
Ez a konstrukció azonban csak akkor jogszerű, ha:
a két tevékenységet ténylegesen eltérő személyek látják el, és
- az ügyfél erről megfelelő tájékoztatást kap, valamint,
- az ügyvédi irodát érintő „kettős” megbízáshoz írásban hozzájárul.
Fontos megjegyezni, hogy egyetlen ügyvéd ugyanazon ügyletben nem jogosult egyidejűleg közvetítőként és jogi képviselőként eljárni – ideértve az adásvételi szerződés elkészítését, ellenjegyzését, a letétkezelést, a hitelügyintézésben való közreműködést és a földhivatali eljárás intézését is.
A szabályozás célja az esetleges érdekütközések elkerülése és az ügyvédi függetlenség megőrzése az ingatlanügyletek során.
Ingatlanügyletek kezelése jogi projektmenedzsment szemlélettel
Ingatlanvásárlás vagy -eladás során nemcsak a jó ajánlat számít, hanem a teljes jogi lebonyolítás biztonsága is. Az adásvételi szerződés elkészítése és ellenjegyzése, a foglaló és vételár ügyvédi letétben történő kezelése, valamint a földhivatali ügyintézés olyan szakfeladatok, amelyeket kizárólag ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos végezhet el a hatályos jogszabályok alapján. Ez garantálja, hogy az ügylet minden lépése jogilag is transzparens legyen.
Az ingatlan adásvétel nemcsak üzleti, hanem komoly jogi döntés is. Egy jól előkészített tranzakcióval időt, pénzt és kockázatot takaríthatunk meg – különösen, ha az ingatlanközvetítésben ügyvéd is részt vesz. Az ügyvédi közreműködés olyan többletet jelent, amely nemcsak a szerződéskötéskor, hanem már a folyamat elején érezhető előnyt biztosít. Az ügyvédi ingatlanközvetítés a következő előnyöket hordozhatja:
- Az ügyvéd közreműködésével az adásvétel teljes menete – a jogi előkészítéstől a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig – jogszabályi keretek között, szakszerűen és átláthatóan történik. Ennek eredménye: gyorsabb ügyintézés, kevesebb hibalehetőség, és kevesebb időveszteség az eladó és vevő számára egyaránt.
- Az ügyvédek jogilag és piaci szempontból is átlátják az ingatlantranzakciókat. Segítenek reális árképzésben, így csökken az alku miatti időveszteség és az irreális várakozásokból fakadó kockázat.
- Az elővásárlási jog, haszonélvezet, tulajdonjog-fenntartás, társasházi viszonyok vagy hitelintézeti elvárások – ezek mind olyan kérdések, amelyeket az ügyvédi közvetítő időben felismer és kezel. Így nem maradnak tisztázatlan részletek a szerződésben, és megelőzhetők az utólagos viták.
- Az ügyvédi szolgáltatás nem szorítkozik egyetlen feladatra: végigkíséri az ügyfelet a teljes tranzakción – az ingatlanpiaci megjelenéstől, az adásvételi szerződés elkészítésén át, egészen a birtokbaadásig jogi projektmenedzsment szemlélettel. Ez egységes jogi felelősséget és gördülékeny ügyintézést jelent.
- Az ügyvédi tevékenységet kötelező felelősségbiztosítás védi, amely valós kártérítési fedezetet nyújt hiba esetén – ez a legtöbb ingatlanközvetítőnél nem áll fenn. Emellett az ügyvédi kamara által előírt etikai szabályok is biztosítják, hogy az eljárás tisztességes, a megbízó érdekeit elsődlegesen figyelembe vevő módon történjen.
- Az ügyvédi közreműködés túlmutat a szerződéskötésen: adó- és illetékszempontokat is figyelembe vesz, jogosult az adóhatóság előtt ilyen tárgyú eljárásokban is ügyet intézni, így megalapozott döntés születhet a pénzügyi konstrukcióról is. Ez növeli a tranzakció pénzügyi kiszámíthatóságát és biztonságát.
Az ügyvédi ingatlanközvetítés több, mint ingatlanértékesítésben való közreműködés – jogilag biztosított, etikus és szakmailag megalapozott megoldás, amely időt, energiát és nem utolsósorban kockázatot takarít meg az ügyfélnek.
Miben tud segíteni az ügyvéd?
A mai digitális világban az ingatlanpiac radikális átalakuláson ment keresztül. Az online hirdetési felületeknek köszönhetően az ingatlanhirdetés ma már bárki számára elérhető: ingyenesen vagy kedvező díjazás mellett bárki meghirdetheti saját ingatlanát. Ez a változás átrendezte az ingatlanközvetítés hangsúlyait is. Korábban az ingatlanközvetítő fő értéke az eladó és a vevő „összekötésében” rejlett. Ma azonban, amikor néhány kattintással bárki képes hirdetést közzétenni, a hangsúly egyre inkább az ügyleti szándék előkészítésére, a kompromisszum kialakítására és a jogbiztonság megteremtésére helyeződik át.
A legtöbben úgy gondolunk egy ingatlanügyletre, mint egy egyszerű tranzakcióra: az eladó találkozik a vevővel, megállapodnak az árban, majd aláírják a szerződést. A valóság azonban ennél sokkal összetettebb. A sikeres ingatlanadásvétel kulcsa nem pusztán a felek összekapcsolása, hanem egy olyan strukturált, jogilag megalapozott folyamat, amelyben az eladó és a vevő érdekei kiegyensúlyozottan és biztonságosan találkoznak. Ez több szintű egyeztetés, szakmai előkészítés és bizalmi kapcsolat eredménye.
Az ingatlanközvetítő szerepe az ügyfélkapcsolat menedzselésére és a hirdetések publikálására koncentrálódik, ugyanakkor az ügyvéd olyan specifikus jogi szolgáltatásokat nyújt, amelyek nélkülözhetetlenek az ügylet tényleges lebonyolításához:
- Átruházásra vonatkozó okirat szerkesztése.
- Foglaló és letét kezelése.
- Okirat ellenjegyzése és a strukturált jogi megfelelőség biztosítása.
- Ingatlan-nyilvántartási – és szükség esetén adóhatósági – eljárásokban való eljárás.
Az ingatlan adásvételét sokan hajlamosak csupán egy egyszerű „átírásként” emlegetni – mintha csak egy adminisztratív lépés lenne. A valóság ezzel szemben az, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházása egy többlépcsős, összetett jogi folyamat, amely komoly előkészítést, körültekintő ügyintézést és teljes jogi megfelelést kíván meg. Ez a folyamat nem csupán egy szerződés aláírásából áll: az ügylet az eladó és a vevő közötti bizalmon, szándékon és jogi garanciákon alapul. A tranzakció célja, hogy a felek vagyoni, jogi, gyakorlati és személyes érdekei kiegyensúlyozottan találkozzanak – minden fél számára átlátható és kiszámítható módon. Az adásvétel során számos jogi aktusra, feltételre, dokumentációs lépésre és hatósági eljárásra kerül sor – ezek mind szükségesek ahhoz, hogy a tulajdonjog jogszerűen és biztonságosan kerüljön átvezetésre az ingatlan-nyilvántartásban.
Az ügyvédi ingatlanközvetítés egyik előnye, hogy megbízása nem jár kizárólagossági kötelezettséggel. Ez azt jelenti, hogy az eladó vagy vevő szabadon dönthet úgy, hogy az ügyvédi közvetítő mellett más ingatlanközvetítővel is együttműködik, vagy akár saját maga is hirdeti és értékesíti az ingatlant. Az ügyvédi megbízás tehát nem korlátozza az értékesítési lehetőségeket, ugyanakkor biztosítja, hogy már az értékesítési folyamat legelején megfelelő jogi kontroll legyen jelen. Ez különösen előnyös lehet azok számára, akik nem szeretnének egyetlen csatornára hagyatkozni, mégis fontos számukra a jogbiztonság és az átlátható feltételek.
Konklúzió
Az ingatlan átruházás összetett folyamat, amely során gyakran merül fel az igény közvetítő és egyéb szakértők (pl. értékbecslő, jogász) bevonására. Az ingatlanközvetítők fontos szerepet játszanak az ingatlanpiacon – hirdetnek, bemutatnak, segítenek az ügyfelek megtalálásában, és alapvető dokumentációs feladatokat is ellátnak. Munkájukhoz szakirányú végzettség, nyilvántartásba vétel és engedély szükséges.
Ugyanakkor az ingatlan átruházás jogi lezárása kizárólag jogi képviselő, azaz ügyvéd közreműködésével valósítható meg, különösen, ha okiratszerkesztésről, ellenjegyzésről, letétkezelésről vagy földhivatali ügyintézésről van szó. Az ügyvédek bizonyos esetekben – például ügyvédi irodán belüli együttműködés keretében – ingatlanközvetítői feladatokat is elláthatnak, ám az eljárások tisztasága és a pártatlanság biztosítása miatt ugyanazon ügyfél esetében ezek elkülönítetten, külön személy által végezhetők.
A jogi képviselő bevonása nemcsak kötelező bizonyos szakaszokban, de számos előnnyel is jár, különös tekintettel a szakmai megalapozottságra, felelősségbiztosításra, jogi garanciákra és az etikus ügyletvitelre. Az ügyvéd ugyanakkor nemcsak dokumentumokat készít, hanem jogi projektmenedzsment szemlélettel irányítja a folyamatot, átlátja a különböző szakterületek metszéspontjait, és biztonságos, strukturált keretbe foglalja az ügylet valamennyi lépését.
Szerző: Dr. Herdon István LL.M. irodavezető ügyvéd, gazdasági jogi szakjogász (Herdon Ügyvédi Iroda)