Otthon Start Program (OSP) hatálya alatti ügyletek eltérő megközelítésben
Az Otthon Start Program (OSP) feltételrendszerét és a hozzá kapcsolódó gyakori kérdéseket a hitelintézetek részletesen ismertetik honlapjaikon és ügyféltájékoztatóikban. Jelen írás célja nem ezek megismétlése, hanem annak bemutatása, hogy az ingatlan-adásvételi szerződések esetében a jogi munka nem a banki vagy földhivatali megfeleléssel ér véget – hanem ott kezdődik.
A tapasztalat azt mutatja, hogy sok ügyletnél háttérbe szorul a felek tényleges konszenzusa. A szerződés gyakran kizárólag arra törekszik, hogy a hitelező és a földhivatal számára elfogadható legyen. Ez helyes és szükséges, ugyanakkor csupán a kötelező minimum. Az ingatlan-adásvétel valódi biztonságát a felek közötti megállapodás precíz rögzítése, valamint a kockázatok jogi kezelése adja.
Célunk az, hogy bemutassuk: a banki és földhivatali megfelelésen túl milyen jogi szempontok és kockázatok merülhetnek fel az ingatlan-adásvételi szerződésekben, amelyek a felek tényleges érdekeit védik és a későbbi vitákat megelőzik. Különösen igaz ez az Otthon Start Program (OSP) esetében, amelynek eredményeképpen régen nem látott dinamikával folynak az egyeztetések a vevői és eladói érdekeltek között.
A vételár és a szerződéses feltételek kötelező erejű rögzítése
Az ingatlanpiacon gyakori, hogy az eladók több érdeklődővel tárgyalnak párhuzamosan, ami az ár felhajtásához vezethet. Nem véletlen a mondás: a vevő és az eladó közötti verseny addig tart, amíg nincs szerződés. A szerződés rögzíti az állapotot, megszünteti a versenyt.
Ezért kiemelten fontos, hogy a vételár, annak ütemezése és a lényeges szerződéses feltételek – még bizonytalan helyzetben is – világosan és egyértelműen rögzítésre kerüljenek.
Tapasztalataink alapján három jogi lehetőség áll a felek előtt, amelyek kötelező erejűek vagy az egyik, vagy mindegyik félre.
- Ajánlat
Aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja. A Polgári Törvénykönyv szerint az ajánlattevőt az ajánlat köti, annak elfogadásával a szerződés létrejön. A hatályossá vált ajánlat nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan, vagy az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg. Az ajánlat elfogadásáig tehát az ajánlattevő fél részéről áll fenn kizárólag egyoldalú kötelezettségvállalás.Otthon Start Program (OSP) esetén a finanszírozó bankok az ajánlattal szemben nem támasztanak elvárást, azt a folyósítás feltételeként nem kell benyújtani. Hangsúlyozandó, hogy az ajánlat elfogadása esetén a végleges adásvételi szerződés létrejön, így annak már az imént említett feltételeknek meg kell felelnie. - Előszerződés
A Ptk. 6:73. § alapján a felek kötelezettséget vállalnak a végleges szerződés megkötésére. Az előszerződésnek a később megkötendő végleges adásvétel lényeges feltételeit (ingatlan, vételár, határidő) tartalmaznia kell. Ha valamelyik fél megtagadja az előszerződés teljesítését – azaz nem hajlandó végleges szerződést kötni, a bíróság ítélettel létrehozhatja a végleges ingatlan adásvételi szerződést. Az előszerződés nem szándéknyilatkozat tehát, hanem egy kötelező érvényű megállapodás. Tipikusan akkor javasolt előszerződést kötni, ha a végleges adásvételi szerződés még valamilyen oknál fogva nem köthető meg (pl.: nem az eladó a tulajdonos, nem készült még el az ingatlan, meg nem engedett terhek vannak az ingatlan tulajdoni lapján stb.) Otthon Start Program (OSP) esetén a finanszírozó bankok az előszerződéssel szemben nem támasztanak elvárást, azt a folyósítás feltételeként nem kell benyújtani. Lényeges, hogy az előszerződést a földhivatalhoz sem kell benyújtani, az előszerződéssel ingatlanügyi-hatósági eljárás még nem indul meg. Az előszerződés megkötése ügyvédi ellenjegyzést nem igényel, de már több mint tanácsos ügyvédet bevonni az előszerződés megkötése során. Ennek indoka, hogy az előszerződés tartalmi elemei kötelezőek a végleges adásvétel során, így a később eljáró ügyvéd kezét megköthetik. - Végleges adásvételi szerződés
A végső cél, de sokszor már a folyamat kezdete a végleges szerződés megkötése. Végleges ingatlan adásvételi szerződés alapján megy végbe a tulajdonátruházás és ez alapján tarthat igényt a vevő a tulajdonjogának az ingatlannyilvántartási bejegyzésére. Otthon Start Program (OSP) Otthon Start Program (OSP) esetén a finanszírozó bankok a végleges adásvételi szerződéssel szemben támasztanak elvárásokat, ezek az egyes bankok internetes felületein naprakészen elérhetők.
Szavatossági rendelkezések és jogi átvilágítás
A banki finanszírozás feltételeként ma már alapvető, hogy az ingatlan tehermentes legyen és jogilag bejegyezhető fedezetet képezzen. Ez azonban nem pótolja a részletes jogi átvilágítást.
- A hitelező bank elsősorban saját kockázatát vizsgálja, a vevő érdekeit azonban sokkal szélesebb körű szavatossági rendelkezések védhetik.
- Az ingatlan állapotával, építési szabályosságával, használhatóságával kapcsolatos felelősségi szabályokat a szerződésben pontosan rögzíteni kell.
Amennyiben nem történik külön jogi átvilágítás, a vevő biztonságát a szerződésbe foglalt szavatossági kikötések erősíthetik meg. Erről bővebben itt írtunk: Ingatlan szavatossági igények – milyen jogai vannak a vevőnek?
A fenti szavatossági kérdéskörök mellett újdonság az Otthon Start Program (OSP) azon tény, hogy a kedvezményes bankkölcsönre jogosító négyzetméterre vonatkoztatott bruttó vételár a nettó hasznos alapterület alapján kerül megállapításra. A gyakorlatban előfordul, hogy:
- az eladó a bruttó alapterületet tünteti fel,
- a használatbavételi engedélyben és a tényleges építési tervben eltérés mutatkozik,
- bizonyos helyiségeket (pl. tároló, erkély) jogszerűen vagy jogellenesen beleszámítanak.
Ez a vevő számára azt eredményezheti, hogy a bank vagy az állam kevesebb támogatást folyósít, és az eltérés fedezetlenséget okoz.
Ingóságok, tartozékok és alkotórészek – mi számít minek, és miért fontos?
Az ingatlan-adásvételi szerződések gyakori hiányossága, hogy nem különítik el kellő alapossággal az ingatlanhoz kapcsolódó ingóságokat, valamint a jog szerint alkotórésznek vagy tartozéknak minősülő vagyonelemeket. Ez nem pusztán elméleti kérdés, hanem komoly pénzügyi és jogi következményekkel járhat.
Alkotórész és tartozék a Ptk. szerint:
- Alkotórész: az alkotórész egy dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, vagy használhatósága számottevően csökkenne. Ezek jogilag az ingatlan részei, önállóan nem adhatók-vehetők. Pl.: beépített konyhabútor, ajtótok, szellőzőgép, nyílászárók stb.)
- Tartozék: olyan ingó dolog, ami nem alkotórész ugyan (önálló dologi létét tehát nem vesztette el), de a fődolog (pl .lakás) rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti (Pl.: hűtő, mosógép, ülőgarnitúra stb.) Ezek az eladó és a vevő megállapodása szerint az ingatlannal együtt vagy attól függetlenül értékesíthetők.
Szavatossági különbségek
- Az alkotórész hibái az ingatlan hibáinak minősülnek, így az ingatlanra vonatkozó kellékszavatossági szabályok alkalmazandók. Az ingatlanra vonatkozó kellékszavatossági jog 5 év elteltével évül el.
- A tartozékokra a kellékszavatossági jog általános szabályok szerint irányadó, így főszabály szerint 1 éves elévülési idő kötődik ezekhez.
Lényeges különbség, hogy a banki finanszírozás csak az ingatlanra és annak alkotórészeire terjed ki. Az önálló ingóságok (pl. szabadon álló bútorok, háztartási gépek) és még a tartozékok (pl. kazán, klíma, garázskapu-motor) sem minősülnek a fedezet részének.
Adójogi és illetékjogi vonatkozások
- Áfa: ha az eladó gazdálkodó szervezet (pl.: Kft. Bt., Zrt stb.), különösen figyelni kell arra, hogy az ingóságok értékesítése gyakran eltérő adókulcs alá esik, mint az ingatlané. Míg lakóingatlan értékesítése bizonyos esetben kedvezményes áfakulcs alá tartozhat, egy ingóság (például gép vagy berendezés) teljes áfa-terhet viselhet. A hibás besorolás mindkét félnél komoly adókockázatot okoz.
- Illeték: az illetéktörvény alapján a vagyonszerzési illeték alapját kizárólag az ingatlan forgalmi értéke képezi. Ami önálló ingó, az nem növeli az illetékalapot, így helyes szerződéses elkülönítéssel a vevő alacsonyabb illetéket fizethet. Ezzel szemben az alkotórész mindig az ingatlan részét képezi, így annak értékét az illeték alapjába be kell számítani.
Fontos tisztázni, hogy az Otthon Start Programhoz nem kapcsolódik automatikus illetékmentesség vagy általános kedvezmény. Az ingatlan adásvételi szerződések után fizetendő visszterhes vagyonátruházási illetékre az Itv. általános szabályai vonatkoznak.
Miben tudunk segíteni az Otthon Start Programban?
- Fix díjas szerződésajánlatot adunk – a piaci szokásoktól eltérően, a lakásvásárlók ambícióit támogatva.
- Versenyképes, kedvező feltételekkel dolgozunk – lényegesen kedvezőbb munkadíjjal, mint a megszokott piaci gyakorlat.
- Jogi átvilágítást végzünk az ingatlanon, hogy rejtett kockázatok ne veszélyeztessék a vásárlást.
- Konzultálunk a kijelölt banki kapcsolattartóval, ingatlanközvetítővel és hitelközvetítővel a gördülékeny ügyintézés érdekében.
- Banki feltételeknek megfelelő okiratokat készítünk, ugyanakkor azt meghaladva mindig a felek valós ügyleti akaratát és szándékát tükrözve.
- Gyorsan dolgozunk – tisztában vagyunk a jelenlegi piaci dinamika kihívásaival és a rövid határidők fontosságával.
Kérjen ajánlatot 1 perc alatt, mi pedig 24 órán belül válaszolunk.