Ingatlan szavatossági igények

Bevezető gondolatok

Egy ingatlantranzakció – legyen szó családi házról, termőföldről vagy ipari létesítményről – nem pusztán adásvétel: hosszú távon formálja a vállalkozás vagyoni helyzetét, befolyásolja működési mozgásterét. Ha kizárólag a célra – az üzlet „lezárására” – fókuszálunk, könnyen háttérbe szorulhatnak azok a szavatossági és jogi kockázatok, amelyek utólag drága tanulságként jelentkeznek a vállalkozás mérlegében.

Az élet számos területén igaz, hogy önmagukban kiragadott tények vagy látszólag kedvező körülmények félrevezetők lehetnek – ez alól az ingatlantranzakciók sem kivételek. Egy első pillantásra csillogó, ígéretes ingatlan könnyen tűnhet kivételes befektetésnek, ám a valódi értékét és kockázatait mindig a teljes kontextus határozza meg.

A kérdés tehát nem az, hogy szükség van-e jogi körültekintésre, hanem az, hogy miért vállalna bárki is olyan kockázatot, amit egy felkészült ügyvéd – azonos költségen – előre feltérképez és kezel? A szavatossági igények tisztázása nemcsak jogi, hanem üzleti érdek is. A következő kérdés tehát az: hogyan lehet egyszerűen, közérthetően és hatékonyan átvilágítani az ingatlanok körüli szavatossági kockázatokat?

A jelen írásunkban az ingatlanok értékesítésével összefüggő tipikus szavatossági kérdéskörökkel foglalkozunk.

Szavatosság jelentősége ingatlanoknál

A szavatossági igények tisztázásának célja egy ingatlan ügylet kapcsán, hogy a vevő jogi és pénzügyi védelmet kapjon arra az esetben, ha az ingatlan nem felel meg a szerződésben, jogszabályban rögzített minőségi – vagy a felek eltérő megállapodása esetén azon túli – követelményeknek.

A hibás teljesítés általánosságban akkor áll fenn, ha az ingatlan:

• nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, amire hasonló ingatlanokat rendszerint használnak,
• nem rendelkezik azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket a vevő joggal elvárhat a kötelezett nyilatkozatai alapján,
• nem alkalmas arra a konkrét célra, amelyet az eladó a szerződéskötéskor ismertetett,
• nem felel meg az eladó által adott szerződésben is rögzített leírásban vagy tájékoztatásban szereplő jellemzőknek.

Az említett feltételeknek – ideális esetben – nem csupán említés szintjén, hanem a szerződés szövegébe épülve, érdemi tartalommal kell megjelenniük. 

A gyakorlatban azonban még mindig gyakran előfordul, hogy a felek megelégszenek az olyan általános fordulatokkal, mint például: „az ingatlan per-, teher- és igénymentes állapotát az Eladó szavatolja” és emellett pedig a körültekintést sugalló rendelkezések elmaradnak. Ez a megközelítés bár elsőre megnyugtatónak tűnhet, valójában már csak a tranzakciós gondolkodás kiindulópontját jelöli, nem pedig a jogi biztonság érdemi biztosítékát. Egy ilyen formula – ha önmagában marad – könnyen elfedheti a mélyebb vizsgálat hiányát, és azt a veszélyt hordozza, hogy a vevő valójában nem kap kellő rálátást a megvásárolni kívánt ingatlan rejtett kockázataira.

Miért érdemes körültekintőnek lenni?

A szavatossági jogok érvényesítése nem ritkán időigényes, költséges és jogilag összetett folyamat. Sok esetben a vevő csak az ingatlan birtokbavételét követően szembesül olyan problémákkal, amelyek korábban nem voltak láthatók – vagy nem voltak kellően feltárva. Ez különösen igaz a rejtett hibákra, illetve az olyan egyéb jogi korlátozásokra, amelyeket a tulajdoni lap nem tüntet fel. Az utóbbi esetkörökre általában az ingatlan hasznosítása körében szokott fény derülni.

Lényeges továbbá, hogy a Ptk. szabályai a szavatosságot a minőségi megfelelésre szűkítik, noha számos olyan ingatlanprojekt ismert, melynél a minőségi megfelelés mellett számos elvárásai vannak a vevőnek az ingatlannal kapcsolatban. Szintén nem mellékes, hogy az anyagi jogi jogszabályok a hiba okát a teljesítéshez kötik, így a teljesítést követően felmerült szavatossági kérdéskör mögött meghúzódó okra már eredményesen nem lehet hivatkozni.

Minőségi munka = kockázat csökkentés

Mivel a szavatossági kérdéskört a Ptk.  minőségi oldalról közelíti meg, ezért célszerű rögzíteni, hogy mi a felek – de különösen a vevő minőségi elvárása az ingatlan kapcsán. A minőségi elvárások az alábbi forrásokból fakadhatnak:

• Az adásvételi szerződésből – ha abban rögzítve van az ingatlan jellemzője, rendeltetése, műszaki állapota;
• Jogszabályokból – különösen a Polgári Törvénykönyvből és az ingatlanjogot érintő egyéb rendelkezésekből;
• Szabványokból és műszaki előírásokból – például az építőipari előírások, tűzvédelmi szabályok, energetikai követelmények;
• Az eladó által adott leírásból, nyilatkozatokból vagy tájékoztatásból, legyen az hirdetés, szóbeli közlés vagy a szerződés melléklete.

Látható tehát, hogy önmagában az eladó számára sem mellékes, hogy melyek azok a mutatók, melyeket a minőségi kérdéskör vizsgálata során figyelembe lehet venni, így ügyletkötéskör az ezekre való utalás nem csak a vevő, de egyébként az eladó jogbiztonságát is előmozdítja.

Hogyan érdemes csinálni?

Az ingatlan szavatossági kockázatainak kezelése nem elsősorban utólagos igényérvényesítéssel, hanem előzetes kockázatfeltárással és szerződéses kezeléssel történik. Ennek keretében az alábbi lépések javasoltak:

• Jogi átvilágítás (due diligence): az ingatlan tulajdoni helyzete, terhei, használati jogai, hatósági státusza, valamint építési és környezetvédelmi vonatkozásainak vizsgálata.
• Műszaki felmérés: az ingatlan tényleges fizikai állapotának ellenőrzése szakértő bevonásával.
• Szerződéses biztosítékok beépítése: például kötbér, foglaló, elállási jog, részletes szavatossági nyilatkozatok, vételár visszatartás, eladási jog.
• Részletes jegyzőkönyv a birtokbaadáskor: a birtokátruházáskor minden körülmény dokumentálása.
• Határidők és bejelentési kötelezettségek tisztázása: a szavatossági jogok gyakorlásának rendje, határideje és módja egyértelműen kerüljön rögzítésre.

Milyen szavatossági igényeket érdemes ingatlanoknál vizsgálni?

Hangsúlyozandó, hogy az ingatlan hibás teljesítése akkor valósul meg, ha az nem felel meg bizonyos – jogszabályokban, szerződésben vagy akár az eladó tájékoztatásában rögzített – minőségi követelményeknek. Ilyenek például:

• az ingatlannak alkalmasnak kell lennie azokra a célokra, amelyekre más, hasonló ingatlant rendszerint használnak;
• rendelkeznie kell azzal a minőséggel, amely hasonló ingatlanoknál általában jellemző, és amelyet a jogosult elvárhat – különös tekintettel a kötelezett (eladó) kijelentéseire;
• ha a jogosult (vevő) meghatározott célra kívánja használni az ingatlant, és ezt a célt a kötelezett tudomására hozta, akkor az ingatlannak erre is alkalmasnak kell lennie;
• és legfőképpen: az ingatlannak meg kell felelnie annak a leírásnak, tájékoztatásnak, amelyet az eladó adott, például hirdetésben, szóbeli ismertetésben vagy a szerződésben.

Ez utóbbi kitétel különösen lényeges, mivel, ha az eladó által adott leírás vagy ígért tulajdonság nem felel meg a valóságnak, az hibás teljesítésnek, így szerződésszegésnek minősül. Ez a körülmény nemcsak a vevő jogait alapozza meg, hanem a vételár meghatározása – azaz értékarányossága – szempontjából is kiemelkedő jelentőségű, hiszen a valótlan vagy hiányos tájékoztatás torzíthatja az értékelést.

A szavatossági igények vizsgálata az alábbi kulcsterületeken célszerű ingatlanok esetében:

• Műszaki állapot: Az ingatlan szerkezeti állapota, közműellátottság, nyílászárók, gépészet állapota, energetikai jellemzők.
• Használhatóság: Az ingatlan jogi és fizikai alkalmassága a vevő által megjelölt célra (pl. lakhatás, iroda, üzlet).
• Engedélyek, jogi státusz: Használatbavételi engedély megléte, engedélyes építés, bővítések jogszerűsége, illetve a társasházi vagy osztatlan közös tulajdonból eredő korlátok.
• Tehermentesség: per-, teher- és igénymentesség igazolása, egyéb használati jogosultságok feltárása.
• Használati korlátozások: közműszolgáltatókkal, szomszédos telkek tulajdonosaival kapcsolatos problémák, illetve a helyi építési szabályzatból fakadó tilalmak.
• Társasházi kötelezettségek: például elmaradt közös költség, vagy folyamatban lévő társasházi per.
• Hibák és eltérések: A szerződéses tájékoztatás és a tényleges állapot összevetése.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az ingatlan hibátlanságát feltételezni nem elég, a hozzá tartozó tartozékok és alkotórészek vonatkozásában is vizsgálni kell szavatossági kikötések szükségességét. Ez különösen fontos például gépészeti rendszerek (kazán, klíma, elektromos hálózat) esetén. Az ingatlan tehát a tartozékaival és alkotórészeivel együtt kell, hogy megfeleljen a szavatossági követelményeknek.

Mindezen tényezők beépítése a szerződésbe – például részletes műszaki melléklet formájában – nemcsak az ügyleti biztonságot, hanem a szerződéses és jövőbeli kockázatok minimalizálását is szolgálja.

Konklúzió

Az ingatlanügyletekkel kapcsolatos szavatossági kérdéseket nem csupán jogi technikai részleteknek kell tekintenünk, hanem olyan kockázati tényezőknek, amelyek egy vállalkozás hosszú távú működését és számviteli egyensúlyát közvetlenül befolyásolják. A hibás teljesítés kockázata, a rejtett hibák, vagy a szerződésből kimaradt, ám a vevő által jogosan elvárt tulajdonságok utólag súlyos anyagi és jogi következményeket vonhatnak maguk után.

Éppen ezért a szavatossági igények előzetes, célzott és részletes feltérképezése nem csak jogi, hanem üzleti szempontból is megkerülhetetlen. Az ingatlan minősége, használhatósága, jogi státusza és a vele kapcsolatos kockázatok tisztázása – még a szerződéskötés előtt – érdemi vizsgálatot igényel. Az ingatlan megfelelően feltárt környezete biztonságot teremt és hosszú távon pénzügyi és stratégiai kockázatot csökkent.

A kérdés tehát nem az, hogy megéri-e körültekintőnek lenni, hanem az: miért kockáztatná bárki is a jövőbeli vitákat és pénzügyileg veszteséges beruházásokat, ha mindez megelőzhető? Az ingatlan projektek alapos jogi előkészítése, a részletes szerződéses szabályozása és a minőségi elvárások egyértelmű rögzítése ma már nem csupán jogi formalitás, hanem a tudatos és felelős üzleti kockázatértékelés szerves része.

Szerző: Dr. Herdon István LL.M. irodavezető ügyvéd, gazdasági jogi szakjogász (Herdon Ügyvédi Iroda)